Fin Talks #8: Tài chính là nguyên tắc, am hiểu ngành là quyết định

Financial Modeling (Mô hình tài chính) được xem là ngôn ngữ chung để đánh giá hiệu quả đầu tư trong mọi ngành nghề. Tuy nhiên, khi áp dụng mô hình này vào bất động sản – một lĩnh vực nổi bật với tính đặc thù rất cao, thì việc chỉ dựa vào những công thức tài chính ở mức độ nền tảng là chưa đủ để dẫn đến các quyết định đầu tư hiệu quả.

Theo PGS. TS Đoàn Anh Tuấn, ISB Lecturer, để áp dụng được các mô hình tài chính một cách hiệu quả cho ngành bất động sản, ta còn cần phải có những kiến thức chuyên môn, đủ sâu, đủ rộng để có thể điều chỉnh và nâng cấp mô hình khi đối diện với rủi ro đầu tư.

Ông nhấn mạnh, có những rủi ro căn bản về lĩnh vực bất động sản mà các nhà đầu tư phải nắm như:

Rủi ro thị trường (market risk): Rủi ro về cung cầu và giá cả.

Rủi ro tài chính (financial risk): Rủi ro về quản trị vốn, dòng tiền và lãi suất.

Rủi ro đầu tư xây dựng (construction risk): Rủi ro về tiến độ và chất lượng.

Rủi ro môi trường kinh doanh (business environment risk): Rủi ro từ các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội.

Rủi ro pháp lý (legal and regulatory risk): Đặc biệt về các quy định luật đất đai.

Như vậy, 5 nhóm rủi ro căn bản mà ông Tuấn vừa đề cập đã làm rõ tính phức tạp và mức độ rủi ro cao của ngành bất động sản, lý giải vì sao việc định giá và ra quyết định đầu tư không thể chỉ dừng lại ở các công thức tài chính cơ bản.

Do đó, để giải quyết bài toán, trong số Fin Talks này, ông Sử Ngọc Khương – Senior Investment Director, Savills Vietnam sẽ có những chia sẻ về cách Financial Modeling được áp dụng trong các thương vụ bất động sản cũng như một số góc nhìn mà nhà đầu tư nên biết.

Đầu tiên, ông có thể chia sẻ về việc phân loại tài sản bất động sản dưới góc độ của nhà đầu tư, và tại sao cách phân loại này lại quan trọng không?

Về nguyên lý, mô hình tài chính có thể áp dụng cho mọi ngành. Tuy vậy, người làm mô hình phải có kiến thức chuyên sâu về ngành đó để đưa vào các yếu tố và lựa chọn phù hợp. Thông thường, ta cần phân biệt rõ hai loại tài sản chính với 2 mô hình tài chính hoàn toàn khác biệt, việc này sẽ giúp các nhà đầu tư xác định nhanh hướng đi đầu tư mà mình sẽ tập trung:

Đầu tiên, nhóm thứ nhất là Income Producing Assets (tài sản tạo ra thu nhập), là những tài sản đã vận hành và có dòng tiền ổn định như tòa nhà văn phòng hay trung tâm thương mại đang cho thuê. Việc xây dựng mô hình cho loại tài sản này tương đối dễ dàng vì dựa trên dữ liệu hiện hữu (hợp đồng thuê, chi phí vận hành đã biết). Vì vậy, chúng ta thường sử dụng chỉ số Capitalization Rate (Cap Rate) (Tỷ lệ vốn hóa), một phương pháp dùng để ước tính giá trị dựa trên thu nhập hiện tại để định giá.

Ngược lại, nhóm thứ hai là New Developments (dự án phát triển mới), hay còn gọi là Green Field, bao gồm đất trống hoặc các dự án đang trong giai đoạn xây dựng, chưa có dòng tiền ổn định. Đây là cái khó nhất trong Financial Modeling vì khi bắt đầu từ một miếng đất trống, toàn bộ dữ liệu đầu vào để xây dựng mô hình đều là dữ liệu dự đoán – khi mọi chỉ số, từ chi phí xây dựng, giá bán, tỷ lệ lấp đầy, đến thời gian triển khai… đều đến từ giả định.

Do đó, ta thường phải dùng mô hình Discounted Cash Flow (DCF), một phương pháp chiết khấu tất cả dòng tiền dự kiến về giá trị hiện tại. Ngoài ra, ta còn phải yêu cầu một tỷ suất lợi nhuận nội bộ (IRR – Internal Rate of Return), tức tỷ lệ lợi nhuận hàng năm mà dự án được kỳ vọng sẽ mang lại để bù đắp cho rủi ro phát triển.

Tuy nhiên, ta nên lưu ý một điều rằng một mô hình tài chính chỉ đáng tin cậy khi ta đã thu thập được dữ liệu đầu vào chính xác, gọi là bằng chứng thị trường (market evidence). Các thông tin này thông thường sẽ đến từ những tổ chức và đơn vị nghiên cứu độc lập chuyên nghiệp, họ sẽ cung cấp các dữ liệu về nhu cầu, khả năng chi trả của khách hàng, hay các báo giá chuẩn mực từ đơn vị giám sát xây dựng độc lập.

Từ đó, việc sử dụng các dữ liệu này sẽ giúp loại bỏ triệt để yếu tố chủ quan trong quá trình phân tích, cung cấp một cơ sở vững chắc để bảo vệ tính khả thi và qua đó, biến mô hình tài chính thành một công cụ ra quyết định chiến lược và minh bạch hơn.

Ngoài vốn chủ sở hữu và vay ngân hàng, cấu trúc vốn cho dự án bất động sản còn bao gồm những nguồn nào khác?

Các dự án bất động sản sẽ luôn đòi hỏi một lượng vốn khổng lồ, nên việc đa dạng hóa nguồn tài trợ là thiết yếu. Ngoài vốn chủ sở hữu và vay ngân hàng, các nguồn vốn quan trọng khác thường được tận dụng bao gồm:

Physical real estate investment: Hình thức đầu tư trực tiếp vào tài sản vật chất.

Non-physical real estate investment: Đầu tư gián tiếp vào bất động sản (ví dụ: mua cổ phiếu của công ty bất động sản).

Property investment: Nguồn vốn từ các nhà đầu tư bất động sản.

Capital/Financial partner: Các quỹ đầu tư hoặc tổ chức tài chính tham gia trực tiếp góp vốn vào dự án.

Development partner: Các đơn vị có kinh nghiệm và thương hiệu cùng tham gia góp sức để phát triển dự án.

Theo ông, tại sao việc thuê các đơn vị độc lập như kiểm toán, công ty luật trong dự án lại quan trọng?

Mục đích của việc thuê các đơn vị độc lập như kiểm toán hay công ty luật không chỉ là tận dụng chuyên môn và tính khách quan của họ, mà quan trọng hơn, đó là một chiến lược để chuyển giao và đảm bảo trách nhiệm pháp lý. Cụ thể, nếu sau này có bất kỳ sai sót, rủi ro hay trách nhiệm pháp lý nào phát sinh, các đơn vị chuyên môn đã nhận phí và cam kết này sẽ là bên chịu trách nhiệm trước pháp luật. Đây là một cơ chế quan trọng giúp nhà đầu tư giảm thiểu đáng kể rủi ro cá nhân và pháp lý cho doanh nghiệp.

Chúng ta đều thấy các quỹ ngoại thường đầu tư vào bất động sản Việt Nam thông qua một công ty trung gian (SPV – Special Purpose Vehicle) ở nước ngoài, vậy chiến lược này mang lại lợi ích thực tế gì cho họ?

Đây là một chiến lược rất hay để đạt được hai mục tiêu chính: tối ưu hóa thuế và tạo ra con đường thoái vốn linh hoạt, từ đó giải quyết ba bài toán sống còn:

Tối ưu thuế: Tận dụng các hiệp định thuế và luật pháp tại các quốc gia khác nhau để tối đa lợi nhuận sau thuế. Ví dụ, các nhà đầu tư sẽ đăng ký công ty ở những nơi có thuế suất ưu đãi có thể bằng không như Hồng Kông, từ đó lợi nhuận từ việc bán cổ phần sẽ được ghi nhận và chịu thuế ở nước đó, giúp giảm thiểu gánh nặng thuế.

Quản trị dòng tiền ra: Đảm bảo vốn và lợi nhuận được chuyển về nước một cách hợp pháp và nhanh chóng, tránh các rào cản hành chính phức tạp.

Chiến lược thoái vốn: Cho phép việc chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, thay vì phải xử lý các thủ tục pháp lý phức tạp tại quốc gia sở tại.

Kết

Mặc dù các mô hình tài chính có thể được học một cách dễ dàng, tuy nhiên như PGS. TS Đoàn Anh Tuấn và ông Sử Ngọc Khương chia sẻ, kiến thức chuyên sâu về ngành và sự am hiểu về cấu trúc pháp lý – thuế mới chính là các yếu tố quyết định một thương vụ đầu tư thành công. Qua đó, người làm tài chính mới có thể xây dựng được chiến lược đầu tư chắc chắn, đảm bảo rằng dòng tiền được tối ưu hóa một cách triệt để từ lúc đưa dữ liệu đầu vào cho đến khi kết thúc và thoái vốn.

Cám ơn ông Khương đã có bài chia sẻ hữu ích, giúp các bạn học viên hiểu được tầm quan trọng của việc hiểu về tính chất ngành nghề, đặc biệt là ngành bất động sản trước khi đưa ra chiến lược đầu tư. Chúc ông luôn gặt hái được nhiều thành công trong cuộc sống!

>>> Tham khảo khóa học phát triển kỹ năng quản lý tài sản cấp chiến lược với sự dẫn dắt của ông Sử Ngọc Khương TẠI ĐÂY

Fin Talks là series quy tụ các chuyên gia tài chính hàng đầu chia sẻ kiến thức chuyên sâu về quản trị tài chính doanh nghiệp, phân tích các thách thức thực tế trong thị trường biến động và chuyển hóa thành giải pháp ứng dụng hiệu quả theo triết lý đào tạo của PSO – Problem Solving in Organization.